甘肃省兰州市西固区福利路街道庄浪西路社区（以下简称“街道社区”），现有居民4056户，常住人口8526人，辖区有16个居民小区、54栋居民住宅楼，是典型的老旧小区，呈现“一多一低”（即老旧小区多、物业管理水平低）特点，居民群众改善小区居住环境的愿望日益强烈。

　　街道社区立足居民生活中的“小切口”，聚焦群众身边实际困难，及时有效化解矛盾，组织动员各方力量不断深化物业管理，社区治理从“满盘沙”变为“一盘棋”，全面推动“小物业”当好“大管家”，社区建设从“零散点”聚成“同心圆”，社区居民幸福指数和获得感明显提升。

拆墙并院，老旧小区换新颜

　　福利路街道立足辖区老旧楼院多、老年人口多、公共单位多、城市“边角地”环境脏乱差、群众诉求多元等街情实际，充分发挥街道“大工委”、社区“大党委”的聚合作用，抓住老旧小区改造机遇，采取“拆墙并院”模式，对庄浪西路社区塑料三厂小区、机械化小区、社区院小区等3个相对独立封闭的小区进行“三院合一”，合并后名为机械化“三院合一”小区。同步推动隐患整治、设施更新、风貌焕新三类改造，实现小区多元共治。街道将3个“三不管”楼院打通融合，并劝说邻里清退圈占的绿地、消防通道，拆除了存在30多年的1123平方米的私搭乱建，打通合并了“墙中有墙、院中有院”的局促空间。

基础改造，改出居民幸福感

　　空间释放了，小区又该如何改造？街道社区坚持问计于民、问需于民、问效于民，将党的基层组织建设作为深化基层治理的切入点，充分发挥社区党委“轴心”引领作用，建立民主协商机制，收集居民生活诉求41条，综合居民意见后，对拆除围墙后合并的院子进行统一设计、统一改造，充分满足居民需求。完成“三院合一”小区内水电气暖管网、水泥路面、屋面防水等基础设施的改造提升，拓宽小区道路，增设机动车停车位、非机动车棚，解决小区人车分流、停车难等问题，打通消防通道，增设安防技防设施，保障小区居民安全，降低管理成本，小区从“三不管”到“全面管”，为新入驻物业公司统一管理创造有利条件。在硬件提升的基础上，因地制宜建成“口袋公园”“邻里长廊”，科学配置基础设施，设置文化墙、健身器材、儿童游乐等设施，融入适老适小、体育运动等理念，满足居民运动、休闲需要，将小区打造成为群众喜爱的至善、至美的宜居生态空间。

引入管家，幸福生活再加码

　　拆“围墙”，更重要的是拆“心墙”。为了让“三院合一”小区改造工作由“改得好”向“管得好”、由“改小区”向“改生活”转变，街道社区在前期多方征求居民意见的基础上，最终与共建单位宝石花物业合作，引进“花开为你”服务项目，与宝石花物业悦福项目部签订共建协议，创新实施“四个一批”物业管理模式（即自管一批、托管一批、整合一批、运营一批），使改造小区从“三不管”到“全面管”，实现了华丽转身。

　　同时，街道充分发挥党工委“轴心”作用，通过吸收物业公司的党组织负责人兼任街道“大工委”委员、社区居委会副主任，选派街道优秀党务骨干到物业公司党委兼任办公室副主任，通过“双向进入、交叉任职”，为“红色物业”注入红色生命力，构建以党组织为核心、居民小区为主体，与街道、社区上下联动，与物业公司、共建单位左右协同的“一核多元”党建治理共同体。

　　进一步完善“红色物业”党建联建联席会议制度，建立网格物管会“1+3”模式，组建协商议事队伍参与小区事务、物业服务提升、维护公共利益，共同商议解决小区内的突出问题，大幅提升了居民群众的幸福感。依托“福利温度”党建品牌、宝石花物业“36.5摄氏度温暖社区”理念，开展“物业+养老”“物业+托幼托管”“物业+离退休人员服务”“党群服务中心功能拓展+物业”“新时代文明实践+物业”“为民办实事+物业服务”，积极提供各类增值服务，开展节日民俗文化和关爱独居老人等活动。

网格管理，激活治理微循环

　　为逐步化解治理难题，街道社区充分发挥网格物管会沟通桥梁作用，将“三院合一”小区物业管理与社区网格化工作有机结合起来，用网格化的制度优势助推物业管理的开展。落实“大数据+网格化+群众路线”协同治理机制，构建“田字型”基层治理体系，成立网格党组织，打造由网格长牵头、网格员联动、楼院长包抓、包联部门配合、物业负责、居民参与的服务团队，实现了网格内基础信息、社情民意、安全隐患排查整治、矛盾纠纷化解等源头信息“一网通办”，做到“小事不出网格，大事不出社区，矛盾不上交，服务不缺位”。

高效议事，办事机制得到新提升

　　街道社区高标准推动党的领导贯穿基层治理主线，充分发挥基层党组织在物业管理工作中的领导核心作用，以“组织共建、阵地共用、资源共享、活动共办、服务共抓、人才共育”的“六共”机制为抓手，将“红色物业”服务实现全覆盖，形成“党建引领+部门联动”议事办事机制，切实解决了老旧小区治理难题。特别是发挥社区大党委成员单位的职能优势和各类社会力量的资源优势，建立多元主体参与的党建联席会议制度，有效解决单凭社区党委一己之力无法解决的重大问题和民生诉求，提升了社区治理效能。

多元参与，新格局初步形成

　　“三院合一”的成功实施，带动创新了“四个一批”物业管理模式，物业成为基层治理新力量。同时，街道全面构建“田字型”基层治理体系，搭建网格化自治平台，实现了网格内基础信息、社情民意、安全隐患排查整治、矛盾纠纷化解等源头信息“一张网”办理。在社区整合志愿者队伍的基础上，充分调动群众参与小区管理的积极性，成立志愿服务队伍开展各类活动，并在社区打造“全科服务”模式，为居民群众搭建说事、议事、主事的自治平台，这种多元主体参与的模式促使小区居民积极融入社区治理，形成小区治理人人参与、人人共享的良好氛围。

市场化运营，实现可持续发展

　　市场化运营模式成效显著。经过一系列改造，机械化“三院合一”小区实现了从无人管理到有序管理的转变，小区物业费收缴率达到97%，这表明小区已具备造血功能，能够实现物业管理的可持续运营。居民也逐渐接受市场化服务理念，从以前的消极对待转变为积极参与。在实现自身可持续发展的同时，物业服务企业开始反哺社区，与街道合作开发“数字小区”服务平台1.0版本，逐步在楼院落地安装智慧门禁、AI监控、报警音柱等设施，进一步提升楼院管理水平，使得社区治理从“零散点”聚成“同心圆”。

　　从过去的无人管理、粗放式管理，到如今的专业化管理、多元共治，“三院合一”模式为街道社区基层治理提供了宝贵经验。党建引领在社区治理中发挥着不可替代的关键作用，街道以“小域臻治”为依托，开创了党建引领基层治理的新实践。在这一过程中，街道主抓、社区主办、物业主干、多方参与的协同治理模式至关重要。街道社区在破解基层治理难题时，不仅要充分发挥成员单位的资源优势，还要借助职能部门的专业力量，整合各类社会资源，形成强大合力推动问题解决，有效架起社区服务“连心桥”，不断提高基层治理的融合度和精细化水平，切实增强基层群众的获得感。

摘自　建筑杂志社公众号　2024.12.05　牟辉