在山东济南市中心的中海天空之境项目，营销经理王钊已有月余未曾停歇。“现在总算好一点。开盘后最忙的那几天，我把搞策划的、搞工程设计的……只要是有可能的同事全都召唤到项目上帮忙给客户讲解，很多人忙到晚上10点才吃上第一顿饭。”她说。

　　“忙并快乐着”，王钊和同事们在久违的阳光下说。冬日暖阳驱散了阴霾，泉城的房地产市场提前迎来了复苏的“春天”。

　　9月26日召开的中共中央政治局会议对“促进房地产市场止跌回稳”作出部署后，住房城乡建设部会同有关部门迅速行动，取消或调整住房限购规定，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策。济南市住房城乡建设局负责人表示，当地正按照部省两级部署安排，持续推动政策落地，积极回应群众关切，新房和二手房市场行情明显回升。

新房市场火热 潜在人群不再观望

　　沈小晶（化名）是王钊的客户。2021年，从事金融行业的她二胎生子之后，立刻将改善住房条件的计划提上日程。“我家四口人住的房子是两居室，105平方米谈不上拥挤，但是两个孩子长大了肯定不方便。”沈小晶和爱人前前后后物色了将近三年，始终没有下定决心——缘于换房后高利率的还贷压力，更缘于尚不明朗的市场预期。

　　9月至11月，围绕房地产市场的一系列政策措施密集发布，沈小晶笃定了职业判断。恰逢天空之境项目开盘，她旋即前往考察并抢购了一套180平方米的四居室，全家人十分欣喜。

　　王钊统计销售数据发现，该项目多达15%的客户首次来访便直接“拍板”，其他签约客户平均带看次数仅为两次，成交周期不超过7天，认筹转化率高达85%。“这是一份十分理想的成绩单”，她对比称，2021年，中海曾开发了另一处品质定位同天空之境相近的项目，认筹率不到六成，平均带看四五次才能签约。

　　泉城人气涌动，全城楼市复苏。济南在售楼盘特别是新盘项目近期屡屡收获满堂彩。位于城东的凤凰路壹号院项目开盘推出房源161套，首日便去化126套。保利金茂琅誉项目开盘推出的94套房源被一抢而空，目前累计销售145套，整盘去化率超过58%。“按以往经验，本以为认筹情况不会特别理想，没想到最后有150组客户排队交了认筹款。”中国金茂济南公司营销负责人白海静说，“我们确实赶上了政策红利”。

　　济南市近期出台的政策显示，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为15%。购买普通自住住房申请住房公积金贷款的，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度100万元，多子女及高层次人才职工家庭最高贷款额度提高到130万元。几位新房项目销售总监一致认为，排除市场需求因素外，“降首付”“降利率”等政策落地毫无疑问是非常重要的助推剂。

二手房市场转暖 为更多普通人“筑梦”

　　沈小晶憧憬着四口之家其乐融融的新居生活。在市场另一端，政策也眷顾着勤劳的广大工薪阶层，帮助他们实现了一个又一个安居梦想。

　　“签约当天我俩在外面好好庆祝了一下，兴奋得一夜没睡。”26岁的李广文（化名）携妻子三四年前从家乡枣庄来济务工，长期在外租房住。几年打拼虽有了一些存款，但不宽裕的收入水平对他们落脚济南而言既是梦，也是痛。

　　政策“靴子”接连落地，小李心里燃起了希望。在中介帮助下，他们选择了槐荫区腊山南苑一套小户型商品房——首付仅需七八万元，手里十几万元的积蓄足以覆盖。利率下调后月还款额2000元出头，“以前从没想过在省城买房子。虽说不大，但以后有了小孩儿，把父母接过来也够用。”小两口的脸上流露出朴实的微笑，那是成为“新济南人”的骄傲。

　　与新房市场火热相映，全市二手房市场正在迅速回暖。在济南房产网资产管理运营部副总经理柳廉恒认为，“房减客增”是最典型的转向信号。“新增二手房源挂牌量2024年10月环比下降5%，11月（截至目前，下同）继续环比下降33%。与此同时，客户量10月环比增加34%。‘一减一增’充分说明市场从跟风抛售到渐渐惜售的态度变化，不少卖家已经重回继续持有的状态。”他解释道。

　　2024年10月，济南新房和二手房日均成交量都超过160套，同比和环比均呈现了较大增幅。11月，市场成交量仍然保持了较高水平，二手房市场表现更为抢眼，政策效果持续释放。

　　“近年来，济南房地产市场刚需等类型购房者进入二手房市场，改善人群进入品质稍高的新房市场。”济南市房地产业协会执行副会长李刚作出解读，“济南作为特大城市，整体市场规模稳定、住宅结构优化和品质提升是本地市场的未来走势。大拆大建的行为不复存在，城市更新会逐渐成为发展的主旋律。”

长期市场看好 建设“好房子”成为房企方向

　　政策“组合拳”下，各界普遍看好济南楼市的长期走向。贝壳找房济南站交易中心衍生业务负责人张海豹对记者表示，中央定调特别是“山东19条”等地方性政策落地落实，宏观上起到了止跌回稳的显著效果，对于个人特别是长期持币待购者而言，政策利好在他们中间得到了积极回应，坚定了市场信念，今年四季度楼市成交会比前期活跃得多。

　　从不动产数据测算来看，济南城市人均住房面积已经达到较高水平，但改善性需求会长期存在。山东师范大学城市与房地产研究中心主任、新结构产业发展研究院首席研究员程道平判断，伴随着“80后”经济实力释放、“90后”陆续成家立业、“00后”大规模步入社会，他们很快会成为住房消费的主力群体。“住房需求不会消失，市场不会辜负努力者，考量的是房地产企业如何追随潮流升级迭代。”程道平说，住房从“有没有”转向“好不好”，要着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，构建房地产发展新模式，更好地满足新生代的高品质居住需求，同时加强住区存量更新维修和运营管理，这既是房地产业直面的挑战和重大机遇，也是未来房地产企业竞争的关键。

摘自　中国建设报公众号　2024.11.26　赵君利